A obsolescência dos condomínios clube e a preferência crescente por edifícios de uso misto

Na semana passada, encontrei um antigo cliente que comprou um apartamento em um daqueles condomínios clube gigantescos há uns sete anos. Ele me contava, frustrado, que o valor da cota condominial subiu tanto por conta das piscinas, quadras de tênis e academias que ele raramente usa, que o imóvel se tornou um peso financeiro difícil de justificar. Ele queria vender para mudar para um prédio menor, mais próximo do centro, onde pudesse ir à padaria ou ao banco a pé. Esse movimento que ele descreveu não é uma exceção isolada, mas um reflexo claro de como nossas prioridades mudaram sobre o que define um “bom lugar para morar”.

A falácia da estrutura privada em excesso

Por muito tempo, o mercado imobiliário apostou pesado na ideia de que, quanto mais itens de lazer um condomínio oferecesse, mais valorizado ele seria. A estratégia era vender o sonho da exclusividade: você não precisa sair de casa para nada. O problema é que a conta dessa manutenção é eterna e, geralmente, mal dimensionada a longo prazo.

Muitas dessas áreas comuns acabam subutilizadas ou, pior, exigindo reformas constantes que pesam no bolso de todos os moradores, independentemente do uso. Quando o síndico apresenta a planilha de custos, percebemos que estamos pagando uma fortuna mensal para manter uma estrutura que deveria ser de uso comum, mas que acaba gerando atritos constantes nas assembleias. A valorização imobiliária, nesse cenário, acaba estagnada porque o valor do condomínio se torna proibitivo para um novo comprador, que prefere um prédio com custos operacionais mais enxutos.

A ascensão dos edifícios de uso misto

Do outro lado, observamos o sucesso crescente dos empreendimentos de uso misto. Imagine morar em um edifício que possui lojas, cafés, escritórios e talvez até um pequeno mercado no andar térreo ou nos primeiros pavimentos. A lógica aqui inverte a do condomínio clube: em vez de criar um “isolamento” privado, o prédio se integra à cidade e à vida urbana.

Quem opta por esse formato busca tempo, um ativo cada vez mais escasso. Ao sair do elevador e encontrar um serviço de lavanderia, um espaço de coworking ou uma cafeteria de qualidade, o morador não está apenas economizando combustível ou tempo no trânsito; ele está ativando a vizinhança. Do ponto de vista do investimento, esses imóveis tendem a manter uma liquidez muito maior. O mercado percebeu que a conveniência de estar inserido em um ecossistema que funciona 24 horas atrai tanto o jovem profissional quanto famílias que não querem perder horas no trânsito urbano.

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O impacto na valorização e no estilo de vida

Não se trata apenas de conveniência, mas de uma mudança na percepção de valor. A valorização imobiliária de longo prazo está migrando dos grandes complexos fechados para edifícios que oferecem uma infraestrutura inteligente e bem localizada. Um prédio que está integrado a uma rede de transporte público, que possui comércio essencial no térreo e que possui uma gestão de condomínio profissional e desburocratizada, tende a ser muito mais resiliente às variações econômicas do que um condomínio clube com piscina olímpica que ninguém usa.

Se você está pensando em comprar um imóvel como investimento ou para moradia própria, vale a pena olhar menos para a lista de itens de lazer no prospecto de vendas e focar mais em questões estruturais:

Como é a mobilidade no entorno?

Quais serviços estão a uma distância caminhável?

A gestão do condomínio é eficiente ou o custo fixo é insustentável?

O projeto privilegia a integração com a rua ou o isolamento?

O mercado imobiliário está amadurecendo. A busca por qualidade de vida agora passa pela escolha de estar conectado à cidade, e não por tentar recriar um resort particular dentro de quatro paredes. Priorizar a localização e a versatilidade de uso do imóvel é a estratégia mais sensata para quem deseja um patrimônio que não apenas mantenha o valor, mas que acompanhe o ritmo frenético e dinâmico da vida moderna.